总体而言，投资住宅的风险小于商铺，因为“退一万步讲还能自住”。
（一）二三线城市的商铺，要评估几个条件来分析：
1、是否位于市中心，是否有足够的流动人口？
2、周边是否有大型社区来保障人流和需求？
3、周边是否有轨道交通，来输送流动人口？
4、周边是否有学校和医院，有稳定的往来人口？
具备以上四个条件的任何一个，值得投资，否则就要回避。
(二）人口是商铺的基数，其次是人口和业态的匹配。
1、针对周边人群的购买力，（自用者）自己的业态是否匹配
2、针对周边人群的消费力，（投资者）看自己招商的余地是否宽泛
（三）针对商铺本身，除了位置和人口，要评估成本绩效
1、商铺的总成本，大户型可能面临“未来难以转手”的难点
2、周边商家的业态，自身的定位是否与之匹配和吻合
3、周边商业的业态，自身的业态是否与之有错位的可能
4、商铺和周边住宅价格的价差，不要超过两倍以上去购入，毕竟商铺有空置期的风险。
2020年二三线城市还是更适合买房，更不是商铺。
过去的种种现象证明，一线城市的楼市动态是二三线城市的风向标。如果想要了解二三线城市的商铺是否适合投资，看一下2019年一线城市的商铺的租金，您大概心里就有数了。商铺比房子还看地段，地铁口、市中心肯定是最贵的。北京这边，亮马桥地铁站附近商铺的价格在40元/㎡·天这个价位，估计二三线城市没有比这个价更高的了。
都说商铺的年租金回报率要达到8%才能算得上是优良资产，但是现实情况，往往是能收到3%的租金回报率就不错了，还要在地段绝好的情况下，要不然大多数都是亏的，除非你买在价格低点，不然每年收租子的收益，还不如定投。
此外，你还需要考虑到当地商铺的空置率，买了商铺是一回事，把它租出去又是另一回事。一般看商圈的空置率是否高，空置率高了，该商场的租金就相对较高；空置率低，那就是租金低。非常简单直白的，如果你想要买商铺，就实地去走走，到商场去问问，这也不是什么商业机密，一般都会告诉你。
了解到商铺的每月的租金区间之后，你再算算自己买商铺每月需要连本带息还多少钱，基本上答案就呼之欲出了。该买不买，心里也有个定数了。
此外，虽然因为房价上涨过快的缘故，住宅的租金回报率也不算高。但是跟商铺相比，拥有居住的意义，有学位，所以租赁出去也更为方便。现在二三线城市，如果不是强二线城市，租金回报率大概是在2%左右，更为划算。
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